تحديد الإيجار بعد خمس سنوات في تركيا: التوقيت والإجراءات

تميز المادة 344 من قانون الالتزامات في إيجار السكن والعمل ذي السقف بين زيادة التجديد العادية والتقييم القضائي بعد خمس سنوات. ولا يتيح ذلك للمؤجر تحديد أي سعر سوقي من جانب واحد.

تكون زيادة التجديد المتفق عليها صحيحة ضمن نسبة تغير مؤشر المستهلك (TÜFE) بحسب متوسطات الاثني عشر شهراً للسنة الإيجارية السابقة. وعند غياب الاتفاق يحدد القاضي مبلغاً منصفاً ضمن السقف مع مراعاة حالة العقار.

يبقى المؤشر عنصراً دون أن يكون السقف الوحيد. أما التعديل للصعوبة المفرطة بالمادة 138 فطريق مختلف بشروطه.

حدد البداية الحقيقية للعلاقة وبداية كل سنة إيجارية. ولا يعيد التجديد السنوي العادي المدة إلى الصفر. وتُفحص الوثيقة اللاحقة لمعرفة هل تسجل استمرار العقد أم لها أثر مختلف.

مثلاً، في علاقة مستمرة بدأت في 1 مارس 2021 تكتمل خمس سنوات في 1 مارس 2026 وتبدأ السادسة. ويُفحص أيضاً أثر الحكم السابق أو الترتيب الجديد الحقيقي.

تشير المادة 344/3 الحالية إلى كل خمس سنوات لاحقة. ولا يُنسخ حكم قديم عن ثلاث سنوات مرتبطة بالمؤشر كقاعدة حالية تتيح التقييم السوقي كل ثلاث سنوات.

للفترات السابقة قد تهم قواعد المؤشر القديمة والقيود المؤقتة. والعبرة بالفترة الإيجارية المطلوب تحديدها لا بتاريخ اليوم أو الاستشارة فقط.

يمكن رفع دعوى التحديد في أي وقت، لكن تاريخ إلزام المستأجر بالمبلغ يتوقف على المادة 345.

لذلك قد يطبق الحكم على بداية سنة بدأت قبل رفع الدعوى عند تحقق الشروط. ولا يصح القول إنه لا يمكن أن يكون له هذا الأثر مطلقاً. وبالمقابل لا يختار المؤجر فترات قديمة مغلقة اعتباطياً دون القواعد المنطبقة.

افحص البند وصياغة الإخطار وإثبات وصوله والتواريخ. خطط للوساطة مبكراً ولا تفترض أنها تحل محل إخطار المادة 345 أو تحفظ كل شروط تاريخ التطبيق تلقائياً.

تبحث المحكمة الموقع والمساحة والحالة والاستعمال والصفات المهمة. ويساعد الكشف والخبرة والعقود المماثلة فعلاً في تقدير إيجار التأجير الجديد ثم التقييم المنصف للعلاقة القائمة.

• استخدم عقارات مشابهة وتواريخ ملائمة.
• ميز الإيجار المتفق عليه فعلاً عن السعر المطلوب في الإعلان.
• افحص كون المبلغ شهرياً أو سنوياً وصافياً أو إجمالياً.
• بيّن فروق التجديد والطابق والوصول والاستعمال التجاري.
• وضح مركز المستأجر القائم في تقييم الإنصاف.

ليس خصم المستأجر القديم نسبة قانونية ثابتة. ولا يقرر تطبيق 10% في ملف إلزام كل محكمة بها أو بنسبة موحدة أخرى. ويجب شرح المقارنة والنتيجة في التقرير والحكم.

لا يثبت الإعلان وحده المبلغ المطلوب. وتُفحص أيضاً الطلبات والمبلغ المدفوع والحدود الإجرائية المنطبقة.

لا. تطبق المادة 344/3 سواء اتفق الطرفان على الزيادة أم لا. ولا يمنع دفع الزيادة الصحيحة التقييم المؤهل بعد خمس سنوات بذاته.

وبالمقابل لا يجعل البند كل نسبة نافذة بما يتجاوز الحماية الإلزامية. وتهم صياغته للحساب السنوي ولتاريخ التطبيق بالمادة 345.

في العملة الأجنبية تحفظ المادة 344/4 تشريعات حماية العملة وحكم الصعوبة المفرطة وتضع إطارها الخماسي. وليست إذناً بإبرام كل إيجار سكني بعملة أجنبية؛ بل تُفحص القيود والاستثناءات مستقلاً.

تختص محكمة الصلح الحقوقية عادة وفق المادة 4 من قانون المرافعات بصرف النظر عن المبلغ. ويُبحث الاختصاص المكاني بالمادتين 6 و10 وأي قاعدة خاصة.

تجعل المادة 18/B من القانون رقم 6325 الوساطة السابقة شرطاً لنزاعات الإيجار ضمن نطاقها. ولا يُخلط استثناء الإخلاء بالتنفيذ دون حكم مع إعفاء عام لدعوى تحديد الإيجار.

جهز العقد الأصلي والاتفاقات اللاحقة وسجل الدفع والتجديد وبند الزيادة والإخطارات والإيجارات المماثلة والمحضر النهائي للوساطة. وتُبين أخطاء التقرير أو المقارنات الناقصة تحديداً.

حكم التحديد ليس أمراً بالإخلاء؛ فللإخلاء سبب وإجراء مستقلان.

ميز فترة تطبيق الإيجار الجديد عن قابلية تحصيل الفرق وقطعية الحكم وبداية الفائدة. ولا تفترض أن فائدة كل فرق تبدأ تلقائياً من أول السنة الإيجارية.

افحص منطوق الحكم وقواعد التحصيل قبل المطالبة بالفرق. فتحديد الإيجار والحكم بأداء المال طلبان مختلفان.

تعلقت قيود 25% المؤقتة لتجديد السكن بفترات تاريخية محددة. ولا تُعرض كسقف حالي عام لعام 2026 أو كقاعدة موحدة لكل تقييم خماسي. وعند نزاع قديم يُفحص النص المؤقت وتاريخه ونطاقه.

كذلك تُقرأ إحالات الأحكام القديمة إلى ÜFE بدلاً من TÜFE الحالي ضمن تشريع وقتها.

لا يُعرض حكم عقار معين أو خصمه كنتيجة مضمونة لعلاقة أخرى.

• قانون الالتزامات رقم 6098: خصوصاً المادتان 344 و345.
• قانون الوساطة رقم 6325: المادة 18/B.
• قانون المرافعات رقم 6100: المواد 4 و6 و10.
• البحث الرسمي لأحكام محكمة النقض.