قانون الإيجار · القانون العقاري
يجوز للمؤجر الذي يحتاج فعلاً إلى العقار للسكن أو العمل لنفسه أو لبعض أفراد أسرته طلب الإخلاء قضائياً وفق المادة ٣٥٠ من قانون الالتزامات التركي. وتتيح المادة ٣٥١ مساراً خاصاً للمالك الجديد. ويجب أن تكون الحاجة حقيقية وجدية وضرورية ومستمرة أثناء الدعوى، كما تشترط الوساطة عموماً قبل التقاضي.
١. حاجة من يمكن التمسك بها؟
تشمل المادة ٣٥٠ المؤجر وزوجه وفروعه وأصوله والأشخاص الآخرين الذين يلزمه القانون بإعالتهم. ولا تكفي قرابة الأخ أو أي قريب وحدها؛ بل يفحص قيام واجب الإعالة القانوني في الحالة المعنية، بما في ذلك شروط المادة ٣٦٤ من القانون المدني عند الاقتضاء.
٢. المؤجر الحالي والمالك الجديد
في العقد محدد المدة يرفع المؤجر دعوى الحاجة خلال شهر من نهاية المدة. وفي العقد غير محدد المدة تحدد البداية وفق فترة الإنهاء ومواعيد الإخطار المطبقة. وإذا أخطر المستأجر كتابة بعزمه رفع الدعوى في موعد أقصاه نهاية مدة رفعها، امتدت المدة سنة إيجارية وفق المادة ٣٥٣.
يجوز للمالك الجديد وفق المادة ٣٥١ إخطار المستأجر كتابة بالحاجة خلال شهر من التملك ورفع الدعوى بعد ستة أشهر من التملك، أو رفعها خلال شهر من انتهاء مدة العقد. ويجب التثبت من الإخطار وتبليغه.
في إيجار السكن والعمل المسقوف لا يكفي انتهاء العقد محدد المدة وحده لإنهائه من المؤجر. وإذا لم يخطر المستأجر قبل الانتهاء بخمسة عشر يوماً على الأقل، يُمدد العقد سنة بالشروط ذاتها وفق القواعد القانونية.
٣. حساب مدة الدعوى
تعد محكمة النقض ميعاد رفع الدعوى متعلقاً بالنظام العام، فتبحثه المحكمة ولو لم يدفع به الخصم، وقد ترد الدعوى المرفوعة قبل أوانها. ويعتمد الحساب على العقد والسنة الإيجارية ومحتوى الإخطار وتاريخ تبليغه. ففي عقد سنوي يبدأ في ١ سبتمبر تُحسب المدة من نهاية السنة المعنية، وقد تؤدي الإخطار الكتابي إلى امتدادها.
٤. أثر الوساطة في المواعيد
تشترط المادة ١٨/ب من القانون رقم ٦٣٢٥ اللجوء إلى الوساطة قبل دعاوى نزاعات الإيجار عموماً، مع استثناء أحكام الإخلاء بطريق التنفيذ دون حكم. وقضت الدائرة المدنية الثالثة بمحكمة النقض في ٢٦ مايو ٢٠٢٥، أساس ٢٠٢٥/١٤٩٥ وقرار ٢٠٢٥/٣٠٤٨، بأن طلب الوساطة الإلزامية في دعاوى الحاجة وفق المادة ٣٥٠ يجب أن يقدم بعد نشوء حق الدعوى وخلال مدتها؛ ولا يكفي الطلب السابق لذلك بحسب القرار. ويتعلق الحكم بإجراءات المادة ٣٥٠، أما المسارات الأخرى فيلزم فحص توقيتها بصورة مستقلة.
من تاريخ تقديم الطلب إلى مكتب الوساطة وحتى إعداد المحضر الأخير يقف التقادم ولا تسري مدد سقوط الحق وفق المادة ١٨/أ. وبعد انتهاء الوساطة يجب مراجعة المدة المتبقية.
٥. الحاجة الحقيقية والجدية والضرورية
يجب أن تكون الحاجة حقيقية وجدية وضرورية، لا مؤقتة أو متوقفة على واقعة بعيدة غير مؤكدة، وأن تستمر أثناء الدعوى. ويُنظر في ملاءمة أي مسكن أو مقر آخر متاح. وفي قرار الدائرة المدنية الثالثة بتاريخ ٨ يناير ٢٠٢٥، أساس ٢٠٢٤/١٠٠٧ وقرار ٢٠٢٥/٩٧، كان النزاع متعلقاً بمقر عمل؛ ونظرت المحكمة في تهديد صاحب الحاجة بالإخلاء أو تفوق العقار المطلوب أو معادلته لمقر العمل الحالي. وتختلف النتيجة بحسب الوقائع ونوع العقار.
٦. وسائل الإثبات
- عقد إيجار صاحب الحاجة الحالي أو إخطار إخلائه؛
- مستندات الزواج أو العمل أو النقل أو الدراسة أو الصحة؛
- سجلات السكان والعنوان والإخطارات وإثبات التبليغ؛
- محضر الوساطة النهائي والشهود والمعاينة أو الخبرة عند اللزوم.
٧. الحكم والإخلاء الفعلي
صدور حكم الإخلاء لا يعني المغادرة الفعلية في يوم صدوره. وإذا لم يغادر المستأجر طوعاً ينفذ الحكم عن طريق دائرة التنفيذ. وقد يؤثر الطعن واكتساب الحكم القطعية ووقف التنفيذ في التوقيت، لذلك لا يمكن تحديد مدة ثابتة.
٨. حظر إعادة التأجير والتعويض
إذا أمّن المؤجر إخلاء العقار بسبب الحاجة، تحظر المادة ٣٥٥ من حيث الأصل تأجيره لغير المستأجر السابق قبل مرور ثلاث سنوات دون سبب مبرر. وقد يترتب على المخالفة تعويض لا يقل عن إيجار سنة من آخر سنة إيجارية. ولا يفترض تلقائياً أن المغادرة الطوعية بعد الإخطار تعادل الإخلاء بحكم أو تنفيذ؛ بل يفحص سبب المغادرة وظروفها.
٩. أمثلة افتراضية
يحتاج مؤجر إلى شقته لأمه التي يجب أن تغادر مسكنها المستأجر. بعد انتهاء المدة المعنية يتقدم للوساطة، ثم يرفع الدعوى خلال ما تبقى إن لم يتوصل الطرفان لاتفاق. وتبحث المحكمة وضع الأم واستمرار الحاجة.
يبلغ مشترٍ المستأجر كتابة بحاجته خلال شهر من التملك، ويمكنه استخدام مسار المادة ٣٥١ بعد ستة أشهر. أما توقيت الوساطة في هذا المسار فيحتاج إلى تقييم مستقل. الأمثلة توضيحية والنتائج تتوقف على الوقائع.
١٠. أسئلة شائعة
هل تكفي حاجة الأخ؟
القرابة وحدها لا تكفي؛ يجب بحث وجود واجب إعالة قانوني.
متى أطلب الوساطة؟
في دعوى الحاجة وفق المادة ٣٥٠، يشترط قرار النقض لعام ٢٠٢٥ تقديم الطلب بعد نشوء حق الدعوى وخلال مدتها.
هل تنقص الوساطة من مهلة الدعوى؟
لا تسري مدة السقوط من تقديم الطلب إلى المكتب حتى المحضر النهائي.
كم تستغرق الدعوى؟
لا توجد مدة ثابتة؛ إذ تؤثر الأدلة والمعاينة والطعن في المدة.
هل يمكن إعادة التأجير؟
يجب تقييم حظر السنوات الثلاث والسبب المبرر وفق المادة ٣٥٥.
١١. المصادر
- قانون الالتزامات التركي، المواد ٣٤٧ و٣٥٠ و٣٥١ و٣٥٣ و٣٥٥
- قانون الوساطة رقم ٦٣٢٥، المادتان ١٨/أ و١٨/ب
- القانون المدني التركي، المادة ٣٦٤
- الدائرة المدنية الثالثة، ٢٦ مايو ٢٠٢٥، أساس ٢٠٢٥/١٤٩٥ وقرار ٢٠٢٥/٣٠٤٨؛ و٨ يناير ٢٠٢٥، أساس ٢٠٢٤/١٠٠٧ وقرار ٢٠٢٥/٩٧. يمكن البحث عن القرارين في نظام قرارات محكمة النقض.
معلومات عامة عن القانون التركي لا تغني عن دراسة الملف الفردي.