قانون الإيجار في تركيا: حقوق المستأجر والمؤجر

قانون الإيجار في تركيا: حقوق المستأجر والمؤجر

يشرح هذا الدليل زيادة الأجرة وإنهاء العقد والإخلاء والتأمين وتحديد الأجرة وتعديلها وتنفيذ ديون الإيجار في القانون التركي.

1. عقد الإيجار

يلتزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمال، ويلتزم المستأجر بدفع الأجرة مقابلاً لذلك. ويتضمن قانون الالتزامات التركي رقم 6098 أحكاماً عامة للإيجار وأحكاماً خاصة للمساكن وأماكن العمل المسقوفة، وأحكاماً لإيجار الأموال المنتجة.

يمكن عموماً إبرام عقد الإيجار العادي شفوياً، لكن الكتابة تساعد على إثبات الاتفاق. وينبغي توثيق العقار والأجرة ومواعيد الدفع والمدة والتأمين والاستعمال المسموح ومحضر التسليم إن وجد بوضوح.

2. زيادة الأجرة وحد مؤشر أسعار المستهلك

تخضع الاتفاقات المتعلقة بأجرة الفترات المتجددة في إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة للمادة 344. ويرتبط الحد الأقصى عادةً بنسبة تغير مؤشر أسعار المستهلك على أساس متوسطات اثني عشر شهراً للسنة الإيجارية السابقة. وهذا حد أقصى؛ فلا يخول المؤجر بالضرورة فرضه إذا نص العقد على زيادة أقل أو لم يتضمن اتفاقاً على الزيادة.

يجب بحث العقد وتاريخ التجديد والقواعد القانونية معاً. ولا يصح تقديم القيد المؤقت السابق البالغ 25% لزيادة أجور المساكن على أنه قاعدة عامة مستمرة للتجديدات الحالية.

3. الإخلاء وإنهاء العقد

في إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة، لا يستطيع المؤجر عادةً إنهاء عقد محدد المدة لمجرد انقضاء مدته المكتوبة. ويجب استيفاء سبب الإنهاء أو الإخلاء وشروط الإخطار والمواعيد القانونية.

أسباب شائعة

• الحاجة الحقيقية: تشمل المادة 350 حاجة المؤجر أو الأشخاص المحددين فيها لاستعمال سكني أو مهني. ولا تقتصر الفئات ببساطة على «أقارب الدرجة الأولى». ويجب استيفاء الشروط القانونية وإثبات الحاجة في الدعوى.
• إعادة البناء أو الأعمال الجوهرية: قد تبرر أعمال البناء أو التوسعة أو التعديل المستوفية للشروط الدعوى إذا تعذر الاستعمال خلالها. ويجب تقييم المشروع وأدلته.
• حاجة المالك الجديد: تتضمن المادة 351 مساراً يشمل إخطاراً كتابياً خلال شهر من التملك ودعوى بعد ستة أشهر، ومساراً بديلاً يرتبط بنهاية مدة العقد. ولا ينهي التملك الإيجار تلقائياً.
• عدم دفع الأجرة: تختلف شروط الإجراءات القائمة على التخلف عن الدفع عن سبب الإنذارين الكتابيين المحقين، ويجب عدم الخلط بينهما.
• التعهد الكتابي بالإخلاء: تستلزم المادة 352 فحص تاريخ التعهد وتاريخ الإخلاء المحدد وصحته ومدة الشهر التالية لذلك التاريخ لتقديم الطلب المناسب.

إنهاء العقد من جانب المستأجر

وفق المادة 347، يلزم المستأجر في العقد المحدد المدة للسكن أو مكان العمل المسقوف عموماً إخطار كتابي قبل نهاية المدة بخمسة عشر يوماً على الأقل لمنع التجديد. وتطبق قواعد أخرى على العقود غير المحددة المدة؛ وقد تنشأ عن إعادة المأجور مبكراً التزامات مستقلة وفق المادة 325. وقد تهم أيضاً أحكام مسكن الأسرة.

المسار الإجرائي

1. تحديد السبب الصحيح والتواريخ وشروط الإخطار والوثائق المؤيدة.
2. استكمال الوساطة قبل الدعوى عند وجوبها. وتشمل المادة 18/B من قانون الوساطة نزاعات الإيجار عموماً مع الاستثناء القانوني للإخلاء بطريق التنفيذ دون حكم.
3. اللجوء إلى المحكمة أو جهة التنفيذ المختصة بالإجراء المناسب.
4. عند الحصول على قرار إخلاء قابل للتنفيذ وعدم مغادرة المستأجر، تنفذ جهة التنفيذ الإخلاء.

4. الحقوق والالتزامات

5. التأمين والأضرار

وفق المادة 342، لا يتجاوز الضمان المتفق عليه للمساكن وأماكن العمل المسقوفة أجرة ثلاثة أشهر. وإذا كان الضمان نقوداً، فالآلية القانونية حساب توفير لأجل يقيد السحب منه؛ وتودع الأوراق المالية لدى بنك.

يعيد البنك الضمان بموافقة الطرفين أو بعد نهائية إجراءات التنفيذ أو بناءً على حكم قضائي نهائي. وإذا لم يُبلغ المؤجر البنك كتابياً خلال ثلاثة أشهر من انتهاء العقد بأنه رفع دعوى ناشئة عنه أو بدأ إجراءات تنفيذ أو إفلاس ضد المستأجر، وجب على البنك رد الضمان بطلب المستأجر.

ولا تُخلط هذه الآلية المصرفية بقاعدة تلقائية تحسم كل نزاع بشأن تأمين يحتفظ به المؤجر مباشرة. بل تُفحص أدلة الدفع والاتفاق والديون أو الأضرار المدعاة.

الاستهلاك المعتاد والضرر

لا يتحمل المستأجر الاستهلاك المعتاد الناتج عن الاستعمال التعاقدي، بخلاف ضرر سوء الاستعمال. وتساعد محاضر التسليم الموقعة والصور المؤرخة وقراءات العدادات وإثبات تسليم المفاتيح في بيان حالة المأجور وإعادته.

6. تحديد الأجرة وتعديلها

تحديد الأجرة

تنظم المادة 344/3 تقييم الأجرة للعقود التي تجاوزت خمس سنوات أو تجددت بعد خمس سنوات، والفترات الخمسية اللاحقة. وتراعي المحكمة المؤشر وحالة المأجور والأجور المماثلة والإنصاف. ولا يفترض الحكم بالمبلغ السوقي الذي يقترحه المؤجر.

وفق المادة 345، يجوز رفع دعوى تحديد الأجرة في أي وقت. أما قاعدة الثلاثين يوماً والإخطار الكتابي في موعده ووجود شرط زيادة في العقد، فتتعلق بالفترة التي يسري عليها المبلغ المحدد؛ وليست مهلة عامة يمتنع بعدها رفع الدعوى.

التعديل بسبب الظروف المرهقة

تتعلق المادة 138 بالظروف الاستثنائية غير المتوقعة والصعوبة المفرطة في التنفيذ وفق شروطها. وقد يلزم تقييم وضع أي من الطرفين. ولا يثبت التضخم أو تغير السوق تلقائياً الحق في التعديل في كل حالة.

المحكمة والإجراءات

تدخل نزاعات الإيجار عموماً في الاختصاص النوعي للمحكمة المدنية للصلح. ويُفحص الاختصاص المكاني وفق القواعد المطبقة؛ فلا يقدم موقع العقار بوصفه المكان الوحيد الممكن لكل مطالبة إيجارية. وتتبع هذه المحكمة عادةً إجراءات المحاكمة المبسطة. كما تُراعى الوساطة السابقة للدعوى.

7. تنفيذ ديون الأجرة غير المدفوعة

يجوز للمؤجر تحصيل الأجرة غير المدفوعة بطريق التنفيذ المناسب دون الحصول أولاً على حكم. ويهم نوع الإجراء والطلب؛ فتحصيل الأجرة والحصول على الإخلاء مسألتان مختلفتان.

في إجراءات المواد 269 وما بعدها من قانون التنفيذ والإفلاس، الأصل أن مدة الاعتراض سبعة أيام من التبليغ. أما مهلة الدفع المتعلقة بالتخلف في المساكن وأماكن العمل المسقوفة فلا تقل عادةً عن ثلاثين يوماً وفق المادة 315 من قانون الالتزامات. ولا يصح اعتبار مهلة الاعتراض ذاتها مهلة الدفع.

1. يطلب الدائن أمر الدفع المناسب، وإنذار الإخلاء عند الاقتضاء.
2. يراجع المستأجر التبليغ والدين والعقد ومهلتي الاعتراض والدفع.
3. يوقف الاعتراض في موعده التنفيذ في الحدود القانونية. وقد يلزم رفع الاعتراض أو دعوى إبطاله بحسب الوثائق والمسألة؛ ولا ينحصر الطريق دائماً في دعوى واحدة بعينها.
4. عند تحقق الشروط، يجوز طلب الإخلاء من محكمة التنفيذ، ثم تنفذ جهة التنفيذ القرار القابل للتنفيذ.

8. مصاريف الدعوى وأتعاب المحاماة

تعتمد الرسوم والمصاريف على نوع المطالبة وقيمتها والتشريعات والخطوات الإجرائية. ولا تتطابق بالضرورة حسابات رسوم تحديد الأجرة وتعديلها والإخلاء.

تتحدد أتعاب المحاماة باتفاق يتعلق بالخدمة مع مراعاة القواعد المهنية والتعريفة الوطنية الدنيا. ويختلف دور جدول نقابة المحامين المحلي الاسترشادي عن هذه التعريفة.

التواصل مع المكتب بشأن مسألة إيجارية