Kira Hukuku
Kiracılık beş yılı doldurduktan sonra hâkim, kira bedelini TÜFE sınırıyla bağlı kalmadan emsal kiralara ve hakkaniyete göre belirleyebilir. Ancak sürelere uymak gerekir.
Bir kiracı aynı evde veya işyerinde yıllarca oturduğunda, kira bedeli çoğunlukla yalnızca enflasyon oranında artar. Oysa aynı mahallede benzer konutların kiraları çok daha fazla yükselmiş olabilir. Kanun, bu dengesizliği gidermek için beş yıl dolduğunda hâkime kira bedelini yeniden belirleme yetkisi verir.
Bu yazıda beş yıllık sürenin nasıl hesaplandığını, dava ve bildirim sürelerini, hâkimin kira bedelini nasıl belirlediğini, sözleşmedeki artış şartının etkisini, arabuluculuk şartını ve kiracı ile kiraya veren için pratik adımları, ilgili kanun maddeleri ve Yargıtay kararlarıyla anlatıyoruz. Yazının sonunda ilgili Yargıtay kararlarının değerlendirmeleri yer almaktadır.
Kısaca
İlk beş yıl kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçemez. Beş yıl dolduktan sonra hâkim, TÜFE’yi bir parametre olarak gözeterek ama onunla sınırlı kalmadan, emsal kiralara ve hakkaniyete göre yeni bedeli belirler. Dava, mümkünse yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı veya kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.
Kira Bedeli Tespit Davası Nedir? Hangi Kuralları Bilmek Gerekir?
Kira artışının sınırı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hükümler kamu düzeniyle sınırlıdır; yani kiracı aleyhine sözleşmeyle değiştirilemez.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, Md. 343
“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
TBK Md. 344/1-2 (Yenilenen dönemlerde kira bedeli)
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. … Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
TBK Md. 344/3 (Beş yıl sonrası: hak ve nesafet)
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
⚖ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2017/1878, K. 2017/3894 · 27.03.2017
TBK Md. 344 kamu düzenine ilişkindir. Beş yıl dolmadığında kira bedeli ÜFE (o dönemki içtihatla) artış oranını geçmemek ve son ödenenden az olmamak üzere tespit edilmelidir.
Not: 344. maddedeki endeks, 2019 öncesinde ÜFE; sonrasında TÜFE olarak uygulanmaktadır. Yargıtay’ın eski kararlarında ÜFE’ye atıf bu nedenledir.
Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
Beş yıllık süre, kiracılık ilişkisinin kurulduğu ilk sözleşme tarihinden başlar. Sözleşmenin her yıl yenilenmesi süreyi sıfırlamaz.
⚖ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2017/10455, K. 2019/6443 · 10.09.2019 (aynı yönde: E. 2017/12481, K. 2019/6444)
Sözleşme başlangıcından itibaren beş yıl geçmişse, kiracının sözleşmeye göre artışlı ödeme yapması, kiraya verenin rayice göre kira tespiti istemesine engel değildir; 5 yıllık süre geçtiğinden hak ve nesafete göre tespit gerekir.
⚖ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2017/5341, K. 2018/11195 · 07.11.2018
Kiracılık ilişkisinin gerçek başlangıcı araştırılmalıdır: eski kira sözleşmeleri istenmeli; ilişki beş yıldan eskiye dayanıyorsa yeni dönem kira parası TBK Md. 344’e göre hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmeli, aksi hâlde endeks artışı uygulanmalıdır.
Dava Ne Zaman Açılır? 30 Gün ve Bildirim Kuralı (TBK Md. 345)
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak karar, geriye değil ileriye etkilidir. Bu nedenle sürelerin iyi planlanması gerekir.
TBK Md. 345 (Dava açma süresi ve kararın etkisi)
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Zamanlamayı Kaçırmayın
Kira döneminin başlamasına 30 günden az kala dava açan veya yazılı bildirimde bulunan kiraya veren, bedeli o dönem için değil, sonraki dönem için belirlettirebilir. Kira dönemi tarihlerini sözleşmeden doğru tespit edin ve en az 30 gün öncesine bir hatırlatma koyun.
Hâkim Kira Bedelini Nasıl Belirler? Emsal, Bilirkişi ve Hakkaniyet İndirimi
Beş yıl sonrasında hâkim, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması hâlinde getireceği bedeli bilirkişi marifetiyle belirler ve hakkaniyete uygun bir kira takdir eder.
⚖ Yargıtay 6. Hukuk Dairesi · E. 2015/3603, K. 2015/3949 · 20.04.2015
“Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, mahkemece bu miktar gözönünde bulundurularak hak ve nasafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.”
Kısaca
Hâkim, kira bedelini TÜFE oranıyla sınırlı kalmadan belirleyebilir; ancak TÜFE bir parametre olarak gözetilir. Aynı mahalledeki benzer konut ve işyerlerinin kira ilanları ve sözleşmeleri, emsal olarak sunulabilir.
Sözleşmedeki Artış Şartı Beş Yıllık Tespiti Engeller mi?
Hayır. Taraflar sözleşmede TÜFE veya sabit bir oranda artış kararlaştırmış olsa da, beş yıl dolduktan sonra kiraya veren hak ve nesafete göre tespit isteyebilir.
⚖ Yargıtay 6. Hukuk Dairesi · E. 2015/8968, K. 2016/3441 · 27.04.2016
Sözleşmede artış şartı bulunduğundan dava süresindedir; kiracının istenen bedeli ödüyor olması, kiraya verenin hukuki yararını ortadan kaldırmaz.
⚖ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2017/8651, K. 2019/5865 · 27.06.2019
Yıllara göre artış öngörülen sözleşmedeki belirlemeler artış iradesi taşıdığından dava süresindedir; davanın reddi hatalıdır.
Davanın Usulü: Mahkeme, Arabuluculuk ve Sonrası
Başlangıç tarihini ve kira dönemini belirleyin: İlk sözleşmeden itibaren beş yılın dolup dolmadığını kontrol edin.
Arabulucuya başvurun: Arabuluculuk şartını yerine getirin; anlaşamama tutanağını alın.
Süreye uyun: Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açın veya yazılı bildirim yapın.
Emsalleri toplayın: Benzer konut ve işyerlerinin kira sözleşmeleri, ilan örnekleri ve rayiç değerler.
Bilirkişi raporunu denetleyin: Emsallerin yeterli ve uygun olup olmadığını, net/brüt ayrımını ve hakkaniyet indirimini kontrol edin.
Karardan sonra farkı talep edin: Tespit edilen bedelle ödenen bedel arasındaki fark ve faiz için eda davası veya icra takibi başlatın.
2022-2024 Konut Kirası %25 Sınırı
İlgili mevzuata göre TBK’ya 7409 ve 7456 sayılı Kanunlarla eklenen Geçici 1 ve Geçici 2. maddeler, 11.06.2022 ile 01.07.2024 arasındaki konut kira yenilemelerinde artışı azami %25 ile sınırlamıştır.
Bu geçici düzenlemelerin süresi 01.07.2024 itibarıyla sona ermiştir; güncel dönemde TBK Md. 344 hükümleri uygulanır.
Kiracı ve Kiraya Veren İçin Pratik Rehber
Takvim tutun
İlk sözleşme tarihinden itibaren beş yılın dolduğu dönemi ve her yeni kira döneminin başlangıcını belirleyin; en az 30 gün önce dava açın veya yazılı bildirimde bulunun.
Emsalleri hazırlayın
Aynı bölgedeki benzer taşınmazların güncel kira bedelleri; bilirkişi incelemesi için kritiktir.
Sözleşmedeki artış şartı engel değil
Kiracı sözleşmedeki artışı düzenli ödese dahi beş yıl sonrası tespit isteyebilirsiniz.
Başlangıç tarihini belgeleyin
İlk kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları, beş yılın dolup dolmadığını gösterir.
Hakkaniyet indirimi
Eski kiracı olmanız, hakkaniyet indirimi için gerekçedir; emsal sunarak bilirkişiyi denetleyin.
Son ödenen kira güvencesi
Belirlenen bedel, kural olarak en son ödenen kiranın altına düşemez; hüküm kurulurken net/brüt ayrımı açıkça yapılmalıdır.
Yargıtay Kararları
1. Beş Yıllık Sürenin Hesabı
Beş yıllık süre ilk sözleşme başlangıcından hesaplanır; yıllık yenileme süreyi sıfırlamaz (3. HD, E. 2017/10455; E. 2017/12481). Kiracılık ilişkisinin başlangıcı araştırılmalıdır (3. HD, E. 2017/5341). Beş yıl dolmadan hak ve nesafete göre değil endeks artışıyla tespit yapılmalıdır (6. HD, E. 2014/4518; E. 2015/167; E. 2014/12964; E. 2015/3603; 3. HD, E. 2017/1878; E. 2017/2323). Beş yıl dolduktan sonraki dönem hak ve nesafet dönemidir (3. HD, E. 2017/4515; E. 2025/3054; E. 2026/113; E. 2025/1614).
2. Dava Zamanı, Bildirim ve Yürürlük Tarihi
TBK Md. 345 uyarınca dava her zaman açılabilir; bedelin yeni dönem başından geçerli olması için dönemden 30 gün önce dava veya yazılı bildirim ya da sözleşmede artış hükmü gerekir (6. HD, E. 2015/2292; 3. HD, E. 2017/7675; E. 2018/1369; E. 2017/5341). Sözleşmede artış şartı ve ihtar yoksa bedel sonraki dönemi bağlar (6. HD, E. 2015/11442; E. 2015/8368). Geçmişe dönük tespit istenemez (3. HD, E. 2017/5301).
3. Bilirkişi, Emsal ve Hakkaniyet İndirimi
Beş yıldan sonra taşınmazın boş olarak yeniden kiralanmasında getireceği bedel bilirkişiyle belirlenir (6. HD, E. 2015/3603). Örnek %10 hakkaniyet indirimi (3. HD, E. 2025/3054; E. 2026/113; E. 2025/1614). Net/brüt belirtilmeli, son ödenen kiranın altına düşülmemeli (3. HD, E. 2017/2963; 6. HD, E. 2015/8968).
4. Sözleşmedeki Artış Şartı, Konut/İşyeri ve Tahkim
Artış şartı beş yıl sonrası tespiti engellemez (3. HD, E. 2017/10455; E. 2017/12481; 6. HD, E. 2015/8968; 3. HD, E. 2017/8651). Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira tespit uyuşmazlıkları tahkime elverişli değildir (3. HD, E. 2023/4108).
5. Karar Özet Tablosu
| Karar Künyesi | Uyuşmazlık Konusu | Sonuç |
|---|---|---|
| 6. HD, 12.01.2015, E. 2014/4518, K. 2015/27 | 20.09.2008 başlangıçlı; 2012 dönemi; 5 yıl dolmadığından endeks | Bozma |
| 3. HD, 04.04.2019, E. 2017/7675, K. 2019/2965 | 23.04.2010 başlangıçlı; artış şartı nedeniyle dava süresinde | Bozma |
| 6. HD, 25.02.2015, E. 2015/167, K. 2015/1851 | 15.11.2008 başlangıçlı; 2012 dönemi; ÜFE oranında artış | Bozma |
| 3. HD, 04.04.2019, E. 2017/6958, K. 2019/3016 | 01.01.2011 başlangıçlı; 2016 dönemi için talep sorulmalı | Bozma |
| 3. HD, 13.01.2026, E. 2025/3054, K. 2026/57 | 01.03.2013 başlangıçlı; 01.03.2023 dönemi; bilirkişi ve %10 hakkaniyet indirimi | Onama |
| 3. HD, 27.06.2019, E. 2017/8651, K. 2019/5865 | Yıllara göre artış öngörülen sözleşme; dava süresinde | Bozma |
| 3. HD, 22.06.2021, E. 2021/4624, K. 2021/6945 | 15.09.2011 başlangıçlı; 15.09.2014 dönemi; son ödenen kira hatası | Bozma |
| 6. HD, 20.04.2015, E. 2015/3603, K. 2015/3949 | 01.08.2009 başlangıçlı; 01.08.2013 dönemi; endeks ve hak-nesafet ayrımı | Bozma |
| 6. HD, 18.01.2016, E. 2015/11442, K. 2016/37 | 30.10.2012 başlangıçlı; 30 gün önce ihtar/dava yoksa dönem başından istenemez | Bozma |
| 3. HD, 10.09.2019, E. 2017/10455, K. 2019/6443 | 5 yıl geçmiş; artışlı ödeme tespite engel değil | Bozma |
| 3. HD, 20.11.2018, E. 2017/5301, K. 2018/11780 | 19.10.2005 başlangıçlı; geçmişe dönük tespit istenemez | Bozma |
| 3. HD, 20.11.2018, E. 2017/4515, K. 2018/11754 | 10.10.2009 başlangıçlı; 10.10.2015 dönemi; hak ve nesafet | Bozma |
| 3. HD, 04.04.2018, E. 2018/1369, K. 2018/3478 | 10.11.2009 başlangıçlı; 10.11.2014 dönemi; başlangıç tarihi düzeltmesi | Düzeltilerek onama |
| 3. HD, 10.09.2019, E. 2017/12481, K. 2019/6444 | 01.01.2007 başlangıçlı; 5 yıl geçmiş; hak ve nesafet | Bozma |
| 3. HD, 27.03.2017, E. 2017/1878, K. 2017/3894 | 01.02.2011 başlangıçlı; 5 yıl dolmadı; TBK Md. 344 kamu düzeni | Bozma |
| 3. HD, 20.05.2026, E. 2026/113, K. 2026/3228 | 02.01.2018 başlangıçlı; 02.01.2023 dönemi; bilirkişi ve hakkaniyet indirimi | Onama |
| 6. HD, 27.04.2016, E. 2015/8968, K. 2016/3441 | Artış şartı içeren sözleşme; dava süresinde | Bozma |
| 3. HD, 21.10.2025, E. 2025/1614, K. 2025/5007 | 15.07.2012 başlangıçlı; 15.07.2022 dönemi; artış şartı nedeniyle ihtar aranmaz | Onama |
| 3. HD, 02.10.2017, E. 2017/2323, K. 2017/13052 | 01.03.2013 başlangıçlı; 3. artış yılı; endeks | Bozma |
| 6. HD, 25.02.2016, E. 2015/8368, K. 2016/1398 | TBK Md. 345 süre araştırması; sonraki dönem için sorulmalı | Bozma |
| 3. HD, 26.06.2024, E. 2023/4108, K. 2024/2037 | Konut ve çatılı işyeri kirası; tahkime elverişsizlik | Bozma |
| 6. HD, 25.03.2015, E. 2015/2292, K. 2015/2939 | TÜFE artış şartı; yeni dönem sonuna kadar açılan dava | Bozma |
| 3. HD, 07.11.2018, E. 2017/5341, K. 2018/11195 | Kira ilişkisinin başlangıcı ihtilaflı; 5 yıl/endeks ayrımı | Bozma |
| 3. HD, 14.11.2017, E. 2017/2963, K. 2017/15825 | Tacir kiracı; hak ve nesafet; 3 yıl endeks | Bozma |
| 6. HD, 15.01.2015, E. 2014/12964, K. 2015/323 | 25.11.2009 başlangıçlı; 2013 dönemi; ÜFE oranında artış | Bozma |
İlgili Kanun Maddeleri
TBK Md. 346 (Kiracı aleyhine düzenleme yasağı)
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
TBK Md. 344/4 (Yabancı para ile kira)
“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”