İzale-i şuyu davası, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birden fazla kişinin ortak mülkiyetine son verilerek her ortağın payını bağımsız biçimde elde etmesini sağlayan ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Türk Medeni Kanunu'nun 698 ve 699. maddeleri paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesini düzenlemektedir. Ortaklığın giderilmesi iki yoldan birinde gerçekleşir: taşınmazın fiilen bölünerek her ortağa pay oranında teslim edilmesi (aynen taksim) ya da taşınmazın açık artırmayla satılarak elde edilen bedelin paylar oranında dağıtılması (satış yoluyla paylaşım).

İzale-i şuyu davası uygulamada en sık miras yoluyla birden fazla mirasçıya kalan taşınmazlarda gündeme gelmektedir. Ortak mülkiyetin sürdürülmesinin güç olduğu, ortaklar arasında uzlaşma sağlanamadığı her durumda bu dava yoluna başvurulabilir.

İzale-i şuyu davası hem paylı mülkiyet hem de elbirliği mülkiyeti için açılabilir. Ancak her iki mülkiyet türünde davayı açma koşulları ve yargılama usulü bakımından bazı farklılıklar bulunmaktadır.

İzale-i şuyu davası açma hakkı, taşınmaz üzerinde pay sahibi olan her ortağa tanınmıştır. Diğer ortakların rızası aranmaz; tek bir ortak bile davayı başlatabilir.

TMK Madde 698 uyarınca her paydaş, hukuki ilişkinin devamını haklı kılacak önemli bir sebebin bulunması hâli dışında her zaman paylaşma davası açabilir. Mahkeme bu önemli sebebin varlığını kendiliğinden gözetir.

Davalı Taraf

İzale-i şuyu davası, dava açmayan diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının tamamının davaya dahil edilmesi zorunludur; aksi hâlde dava usul yönünden eksik taraf nedeniyle sonuçlanamaz. Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kaydı ve varsa veraset ilamı titizlikle incelenmelidir.

Aynen taksim, taşınmazın fiilen bölünerek her ortağa pay oranında ayrı parçaların teslim edilmesidir. Mahkeme, imkân varsa satışa hükmetmeden önce aynen taksim yolunu tercih eder.

Aynen taksimdeki temel ilke, her ortağın taşınmazdan pay oranında yararlanmasıdır. Ancak taşınmazın fiilen bölünebilir nitelikte olması şarttır. Bölünme sonucunda her parçanın bağımsız ve yeterli büyüklükte olması, imar mevzuatına aykırılık teşkil etmemesi gerekmektedir.

Aynen Taksimin Mümkün Olmadığı Hâller

Aynen taksiMin mümkün olmadığı ya da ortakların tamamının satışa rıza gösterdiği hâllerde mahkeme taşınmazın açık artırmayla satılmasına hükmeder.

Satış kararı verilmesi hâlinde taşınmazın satışı icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir. Satış bedelinin tespiti için önce bilirkişi tarafından değer tespiti yapılır; bu değer açık artırmada taban fiyat olarak esas alınır.

Satış Sürecinin İşleyişi

• Mahkemenin satış kararı kesinleşmesinin ardından dosya satış için icra müdürlüğüne gönderilir.

• İcra müdürlüğü bilirkişi aracılığıyla taşınmazın güncel piyasa değerini tespit ettirir.

• Satış ilanı yapılır; ilan süresi içinde taşınmazı görmek isteyen alıcılar için keşif imkânı sağlanır.

• Açık artırma günü tüm paydaşlar ve üçüncü kişiler teklif verebilir. Paydaşlar da artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir.

• En yüksek teklifi veren alıcıya ihale yapılır; ihale bedeli paylar oranında ortaklara dağıtılır.

Paydaşların Önalım Hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak payı aynı bedelle satın alabilir. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır.

İzale-i şuyu davaları nispeten teknik olmakla birlikte diğer gayrimenkul davalarına kıyasla daha kısa sürede sonuçlanır. Ortalama yargılama süresi 6 ay ile 2 yıl arasında değişmektedir.

• Tapu kaydının, varsa veraset ilamının ve tüm paydaşların kimlik bilgilerinin toplanması. Tüm paydaşların davaya dahil edileceği unutulmamalıdır.

• Dava dilekçesinin hazırlanması ve taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunulması.

• Ön inceleme duruşması: tarafların belirlendiği, uyuşmazlık konularının tespit edildiği aşama. Ortakların bu aşamada uzlaşması hâlinde dava daha hızlı sonuçlanır.

• Keşif ve bilirkişi incelemesi: mahkeme taşınmaz üzerinde keşif yaptırır. Bilirkişi; taşınmazın değerini, bölünebilirliğini ve imar durumunu raporlar.

• Mahkemenin aynen taksim veya satış kararı vermesi. Karar kesinleştikten sonra satış için icra müdürlüğüne başvurulur ya da tapu müdürlüğünde tescil işlemi gerçekleştirilir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

İzale-i şuyu davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Bu yetki kesin yetki niteliğinde olup taraflarca değiştirilemez. Birden fazla taşınmaz farklı ilçelerde bulunuyorsa her taşınmaz için ayrı dava açılması ya da taşınmazların bulunduğu yerin ortak bir üst mahkemesinde birleştirilmesi gündeme gelebilir.

Uygulamada izale-i şuyu davalarının büyük çoğunluğu miras yoluyla birden fazla kişiye intikal eden taşınmazlarda açılmaktadır. Bu davalarda dikkat edilmesi gereken bazı özel durumlar bulunmaktadır.

Miras bırakanın ölümü üzerine mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğar. Mirasçıların önce veraset ilamı alarak tapuya intikal ettirmesi, ardından izale-i şuyu davası açması gerekmektedir. İntikal tamamlanmadan dava açılması usul sorunlarına yol açabilir.

Mirasçılar Arası Uzlaşma İmkânı

Mirasçılar dava sürecinde her zaman anlaşma yolunu tercih edebilir. Taşınmazı bir mirasçının üzerine alması ve diğerlerine payları oranında ödeme yapması, taşınmazı birlikte satarak bedeli paylaşmaları ya da taşınmazı ortak kira gelirine bağlamaları mümkündür. Sulh yoluyla çözüm, hem masrafları azaltır hem de aile ilişkilerini korur.

Miras Taksim Sözleşmesi

Mirasçılar noter huzurunda yapacakları miras taksim sözleşmesiyle taşınmazları aralarında paylaşabilir. Bu yol, izale-i şuyu davasına gerek kalmaksızın ortaklığı sona erdirir ve tapu tescilinin doğrudan gerçekleştirilmesini sağlar. Taksim sözleşmesinin geçerli olması için tüm mirasçıların imzası zorunludur.

İzale-i şuyu davaları, 7 Haziran 2024 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan mahkemeye gidilmesi hâlinde dava usulden reddedilir.

Dava açılabilmesi için öncelikle arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanak mahkemeye sunularak dava açılabilir. Bu belge olmadan mahkeme davayı esastan incelemez.

Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

• Taraflardan biri adliyedeki arabuluculuk bürosuna bizzat başvurarak ya da avukatı aracılığıyla UYAP üzerinden arabuluculuk başvurusunda bulunur.

• Arabulucu, tüm paydaşlara davet gönderir. Taraf teşkili için tüm paydaşların davete katılması ya da katılmama iradesini bildirmesi beklenir.

• Görüşmeler başlar; arabulucu taraflar arasında tarafsız bir kolaylaştırıcı olarak görev yapar, karar vermez.

• Süreç anlaşmayla ya da anlaşmazlıkla sonuçlanır. Her iki durumda da arabulucu son tutanağı düzenler.

Ne Kadar Sürer?

Arabuluculuk süreci kural olarak ilk toplantı tarihinden itibaren 3 hafta içinde tamamlanmak zorundadır. Tarafların mutabakatıyla bu süre 1 haftaya kadar uzatılabilir. Arabuluculuğun toplam süresi genellikle başvurudan son tutanağa kadar 4 ile 6 hafta arasında tamamlanmaktadır.

Taraf Teşkili

İzale-i şuyu davalarında tüm paydaşların arabuluculuk sürecine dahil edilmesi gerekmektedir. Paydaşlardan biri davete katılmaz ya da katılmayacağını bildirmezse arabulucu bu kişi için gereken bildirimleri yapar. Tüm paydaşlar için taraf teşkili sağlanmadan süreç tamamlanamaz ve son tutanak düzenlenemez. Özellikle çok sayıda mirasçının bulunduğu davalarda tüm paydaşların tespit edilmesi ve sürece dahil edilmesi kritik öneme sahiptir.

Anlaşma Tutanağının Önemi

Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşmaya varırsa imzalanan anlaşma belgesi, mahkeme kararıyla aynı hukuki değeri taşır. Taraflar bu belgeyi icra dairesine sunarak doğrudan icraya koyabilir; ayrıca mahkemeye gitmeye gerek kalmaz. Bu tutanak özellikle taşınmazın bir paydaşa devredilmesi veya belirli bir bedel üzerinden paylaşım sağlanması gibi konularda çok değerli bir belgedir.

İzale-i şuyu davalarında mahkeme harçları Harçlar Kanunu kapsamında belirlenmektedir. Dava değeri taşınmazın rayiç bedeline göre hesaplandığından harç tutarı taşınmazın değerine bağlı olarak değişmektedir. Buna ek olarak bilirkişi ücreti, keşif masrafları ve satış aşamasındaki icra giderleri de davaya dahil olan masraflar arasında yer almaktadır. Detaylı bilgi için bir avukata danışmanızı öneririz.

Avukatlık ücretleri ise bulunduğunuz şehrin barosunun tarifesine göre şekillenmektedir. Bu tarife her yıl güncellenmekte olup en sağlıklı bilgiyi bir avukattan alırsınız.