Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299 ile 378. maddeleri arasında düzenlenen kira hükümleri; konut ve çatılı işyeri kiralarını, ürün kiralarını ve genel kira hükümlerini kapsamaktadır. Günlük yaşamda en sık karşılaşılan tür, konut ve çatılı işyeri kiralarıdır.

Kira sözleşmesi yazılı yapılabileceği gibi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme her zaman önerilmektedir. Sözleşmede kira bedeli, ödeme tarihi, depozito miktarı ve sözleşme süresi mutlaka yer almalıdır.

Konut kiralarında yıllık artış oranı yasal sınıra tabidir. Bu sınırın üzerinde yapılan artışlar hukuken geçersizdir.

Yasal Artış Sınırı

TBK Madde 344 uyarınca, konut kiralarında bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla kira artışı yapılabilir.

Ev Sahibinin Yapabileceği ve Yapamayacağı

Konut kiralarında tahliye, belirli yasal sebeplere dayanılarak gerçekleştirilebilir. Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkaramaz.

Ev Sahibinin Tahliye Sebepleri

Kiracının Sözleşmeyi Feshetmesi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiralananın bulunduğu yere göre değişen fesih bildirim süreleri uygulanır.

Tahliye Davası Süreci

• Yasal tahliye sebebinin varlığının tespiti ve noter ihtarnamesi gönderilmesi.

• İhtarname sonuç vermezse Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılması.

• Mahkemenin tahliyeye hükmetmesi halinde karar icraya konulur.

• Kiracı taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir.

Kira ilişkisinde her iki taraf da TBK kapsamında güçlü haklara ve sorumluluklara sahiptir.

Depozito, kira ilişkisinde kiracının yükümlülüklerini güvence altına almak amacıyla alınan teminattır. TBK'da sınırı ve iadesi açıkça düzenlenmiştir.

Yasal Depozito Sınırı

TBK Madde 342 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu sınırın üzerinde alınan depozito geçersizdir; fazla ödenen kısım kiracıya iade edilmek zorundadır.

Depozito olarak para verilmişse, bu tutarın kiracı adına vadeli tasarruf hesabına yatırılması yasal zorunluluktur. Kıymetli evrak depozito olarak verilmişse banka kilit kutusunda saklanmalıdır.

Depozitonun İadesi

• Kiracı taşınmazı teslim ettiğinde ev sahibi, kira alacağı, hasar tazminatı veya diğer yasal talepler için üç ay içinde icra veya dava yoluna başvurmazsa depozito kiracıya iade edilmelidir.

• Ev sahibi bu sürede herhangi bir hukuki yola başvurmazsa banka, depozitoyu kiracıya ödemekle yükümlüdür.

• Hasar durumunda ev sahibinin hasarı belgelemesi (fotoğraf, tutanak) ve tutarı ispat etmesi gerekir.

Olağan Yıpranma ve Hasar Ayrımı

Kiracı, normal kullanımdan doğan yıpranmalardan (boya solması, küçük çizikler vb.) sorumlu değildir. Ancak ihmal veya kötü kullanımdan kaynaklanan hasarları gidermekle yükümlüdür. Bu ayrımın mahkemede ispatı için taşınmazın teslim anına ait fotoğraflı tutanak büyük önem taşır.

Kira tespit davası ev sahibine; kira uyarlama davası ise her iki tarafa da açık olan, piyasa koşullarıyla kira bedelini dengelemeye yarayan hukuki yollardır.

Kira Tespit Davası

TBK Madde 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önüne alarak yeni bir kira bedeli belirleyebilir. Davayı genellikle kira bedelinin piyasanın çok altında kaldığını düşünen ev sahipleri açar.

Dava, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce ya da kira sözleşmesinde hüküm varsa daha önceden açılmalıdır. Aksi hâlde belirlenen yeni bedel bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.

Kira Uyarlama Davası

TBK Madde 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmü kapsamında, sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve taraflardan birinin aleyhine sonuç doğuran olağanüstü koşullar (yüksek enflasyon, ekonomik kriz vb.) gerekçesiyle kira uyarlaması talep edilebilir. Bu dava hem kiracı hem de ev sahibi tarafından açılabilir.

Davanın Açılacağı Mahkeme

Kira tespit ve uyarlama davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Dava değerine göre yargılama basit ya da yazılı yargılama usulüne tabi olabilir.

Kiracı kira borcunu ödemezse ev sahibi, mahkemeye gitmeksizin doğrudan icra yoluna başvurabilir. Bu süreç dava yoluna kıyasla çok daha hızlıdır.

İlamsız İcra Takibi

Ev sahibi, kira alacağı için İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi kapsamında ilamsız icra takibi başlatabilir. Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir; kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.

• İcra müdürlüğüne başvurularak kira alacağı için ödeme emri gönderilmesi talep edilir.

• Kiracıya 7 günlük ödeme süresi verilir. Bu sürede itiraz edilmezse takip kesinleşir.

• Kiracı itiraz ederse ev sahibi itirazın iptali davası açmak zorunda kalır.

• Takip kesinleşirse kiracının mal varlığına haciz konulabilir veya tahliye talep edilebilir.

İcra Yoluyla Tahliye

Kira borcunu ödemeyen kiracı için icra müdürlüğüne tahliye talepli başvuru yapılabilir. İki haklı ihtar koşulu gerçekleşmişse mahkeme kararı aranmaksızın icra yoluyla tahliye mümkündür. Kira tespit davası veya tahliye taahhütnamesi de icra yoluyla infaz edilebilir.

Kira davalarında mahkeme harçları Harçlar Kanunu kapsamında belirlenmektedir. Davanın türüne (tespit, tahliye, uyarlama) ve dava değerine göre harç tutarı değişmektedir. Detaylı bilgi için bir avukata danışmanızı öneririz.

Avukatlık ücretleri ise bulunduğunuz şehrin barosunun tarifesine göre şekillenmektedir. Bu tarife her yıl güncellenmekte olup en sağlıklı bilgiyi bir avukattan alırsınız.