AVM kira sözleşmeleri, standart bir işyeri kirasından çok farklı bir yapıya sahiptir. Sözleşmeler genellikle AVM yönetimi tarafından hazırlanır, uzun ve tek taraflıdır; pazarlık alanı sınırlı görünür. Ancak bu görünüm çoğu zaman yanıltıcıdır.

Tekstil perakendecisi için kritik olan nokta şudur: Aylık ödenen tutar yalnızca kira bedelinden ibaret değildir. Ortak gider katılım payı, pazarlama fonu, ciro kirası farkı ve çeşitli ek kalemler toplandığında gerçek maliyet, sözleşmede yazan kira bedelinin çok üzerine çıkabilir. Bu yazıda AVM sözleşmelerinin görünmeyen kalemlerini ve pazarlık edilebilir noktalarını ele alıyoruz.

AVM sözleşmelerinin en belirleyici unsuru ciro kirasıdır. Doğru kurgulandığında kiracıyı korur, yanlış kurgulandığında ise düşük sezonlarda bile yüksek maliyet doğurur.

Ciro kirası, kiracının aylık cirosunun belirli bir yüzdesinin kira olarak ödenmesi esasına dayanır. Uygulamada üç temel model görülür:

Ciro Tanımı Nasıl Yapılmalı?

Ciro kirasında en sık ihtilaf, cironun neyi kapsadığı konusunda çıkar. Sözleşmede ciro tanımı net yapılmazsa AVM yönetimi geniş yorumlayabilir. Aşağıdaki kalemlerin ciroya dahil olup olmadığı açıkça belirlenmelidir:

• KDV dahil mi hariç mi hesaplanacak? Kural olarak KDV hariç net satış esas alınmalıdır.

• İade edilen ürünler cirodan düşülecek mi?

• Online satışlar ciroya dahil mi? Mağazadan teslim edilen online siparişler nasıl değerlendirilecek?

• Personel indirimi, hediye çeki ve promosyon satışları nasıl hesaplanacak?

• Ciro beyanı hangi sıklıkta ve nasıl denetlenecek?

AVM sözleşmelerinde toplam maliyeti en çok şişiren ve en az sorgulanan kalem ortak gider katılım payıdır.

Ortak gider, AVM'nin ortak alanlarının işletme maliyetlerinin kiracılar arasında paylaştırılmasıdır. Güvenlik, temizlik, ısıtma-soğutma, bakım, ortak alan elektriği ve yönetim gideri bu kapsamdadır. Pay genellikle mağazanın metrekaresi oranında belirlenir.

Ortak Giderde Pazarlık Edilebilecek Noktalar

AVM'nin reklam ve etkinlik faaliyetleri için kiracılardan alınan katkı payıdır. Genellikle kira bedelinin belirli bir yüzdesi olarak belirlenir.

Pazarlama katkı payının gerekçesi, AVM'nin ziyaretçi çekmesinin tüm kiracılara fayda sağlamasıdır. Bu mantık makul olmakla birlikte, uygulamada kiracının ödediği tutar ile aldığı fayda arasındaki ilişki çoğu zaman ölçülemez kalır.

AVM sözleşmeleri, standart kira sözleşmelerinde bulunmayan bir dizi özel hüküm içerir. Bunların bir kısmı kiracının işletme özgürlüğünü doğrudan sınırlar.

AVM sözleşmeleri matbu görünse de, özellikle bilinen markalar ve iyi konumlanmış kiracılar için pazarlık alanı vardır. Önemli olan pazarlığı doğru maddelere yoğunlaştırmaktır.

• Asgari kira seviyesi: Ciro kirası modelinde en kritik pazarlık noktası budur. Düşük sezonda ödeyebileceğiniz seviyeye çekilmeli.

• Ortak gider üst sınırı: Yıllık artış için tavan belirlenmesi, uzun vadede en çok tasarruf sağlayan maddedir.

• Ürün grubu tanımı: Geniş tutulmalı. "Tekstil ve giyim ürünleri, aksesuar ve tamamlayıcı ürünler" gibi kapsayıcı bir ifade tercih edilmeli.

• Rekabet yasağının kapsamı: Mesafe ve süre bakımından sınırlandırılmalı; büyüme planınızı engellemeyecek şekilde daraltılmalı.

• Erken çıkış hakkı: Belirli bir süre sonra veya ciro belirli seviyenin altında kalırsa fesih hakkı talep edilmeli.

• Açılış tarihi ve hazırlık dönemi: Dekorasyon süresince kira ödenmemesi veya indirimli ödeme yapılması istenebilir.