Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı biçimde tesis edilmiş veya gerçek hukuki durumu yansıtmayan tapu siciline itiraz edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesini sağlayan bir gayrimenkul davasıdır.

Türk hukukunda tapu sicilinin aleniyet ve güven ilkeleri çerçevesinde tutulduğu bilinmekle birlikte, sicilin her zaman gerçek hukuki durumu yansıtması zorunlu değildir. Miras, satış, bağış veya imar işlemleri sırasında yapılan hatalar, hileli işlemler ya da hukuka aykırı devir işlemleri tapu siciline yanlış kayıt düşülmesine yol açabilmektedir.

Bu davanın amacı salt tapu kaydının iptalini sağlamak değil; aynı zamanda taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini talep etmektir. Bu nedenle dava her zaman hem iptal hem de tescil talebini birlikte içermelidir.

Tapu iptal davası yalnızca belirli hukuki sebeplere dayandırılabilir. Sebebin somut biçimde ortaya konulması ve ispat edilmesi gerekmektedir.

Tapu iptal ve tescil davası açma hakkı, tapu kaydından hakkı etkilenen herkese tanınmıştır. Ancak dava ehliyeti ve aktif husumet koşullarının somut olayda değerlendirilmesi gerekir.

Davalı Taraf

Tapu iptal ve tescil davası, tapu siciline göre taşınmazın kayıtlı maliki olan kişiye ya da kişilere yöneltilir. Taşınmaz birden fazla kez devredilmişse son malike karşı dava açılması esas olmakla birlikte, önceki devirlerdeki hukuka aykırılık bağımsız dava konusu yapılabilir.

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Bu yetki kesin yetki niteliğinde olup taraflarca değiştirilemez; başka bir yerde açılan dava yetkisizlik kararıyla usulden reddedilir.

Kadastro tespitinden kaynaklanan tapu iptal davalarında ise görevli mahkeme Kadastro Mahkemesi'dir. Kadastro Mahkemesi bulunmayan yerlerde Asliye Hukuk Mahkemesi bu görevi üstlenir.

Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan danışıklı devir işlemlerinin iptali, uygulamada en sık karşılaşılan tapu iptal davası türlerinden birini oluşturmaktadır.

Muris muvazaası; miras bırakanın (murisin) mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışladığı hâlde satış veya düşük bedelli devir gibi görünümlü işlemlerle devretmesidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları bu davanın temel dayanağını oluşturmaktadır.

İspat Yükü ve Deliller

Muris muvazaasının ispatında yazılı delil aranmaz; tanık beyanı, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki orantısızlık, taraflar arasındaki yakınlık ilişkisi ve devrin zamanlaması gibi dolaylı deliller mahkemece değerlendirilir.

• Tapu devir bedelinin taşınmazın gerçek değerinin çok altında olması muvazaanın önemli bir göstergesidir.

• Devredilen taşınmazda murisin oturmaya devam etmesi ya da gelirini almaya devam etmesi danışıklı işlem karinesini güçlendirir.

• Devre yakın tarihte murisin ağır hasta olması veya ölümünün yaklaşmış olması da dikkate alınan olgular arasındadır.

• Tanıkların komşular, muhtarlar veya yakın çevreden seçilmesi mahkemece güvenilir bulunabilir.

Tapu iptal davalarında zamanaşımı meselesi son derece önemlidir. Dava açma hakkının süreye bağlı olup olmadığı ve bu sürenin ne zaman başladığı davanın seyrini doğrudan etkiler.

Tapu iptal ve tescil davaları teknik ve delil yoğun davalardır. Yargılama süreci ortalama 1 ila 3 yıl arasında sürebilmekte, karmaşık davalarda bu süre daha da uzayabilmektedir.

• Tapu kayıtları, tapu senedi, satış belgesi ve varsa miras belgelerinin toplanması; taşınmazın güncel tapu kaydının tapu müdürlüğünden alınması.

• Dava dilekçesinin hazırlanması ve taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'ne sunulması. Aynı anda ihtiyati tedbir talebi de yapılmalıdır.

• Mahkemenin ihtiyati tedbir kararı vermesi hâlinde tapu müdürlüğüne yazılarak taşınmaz üzerine tedbir şerhi işlenir.

• Davalının cevap dilekçesinin sunulması ve ön inceleme duruşması. Tarafların delil listelerini bildirmesi beklenir.

• Tahkikat aşaması: tanıkların dinlenmesi, keşif yapılması, bilirkişi incelemesi (değer tespiti, imza incelemesi vb.).

• Sözlü yargılama ve hüküm. Karar aleyhine olan taraf, tebliğden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurabilir.

Keşif ve Bilirkişi

Tapu iptal davalarında mahkeme çoğunlukla taşınmaz üzerinde keşif yapılmasına karar verir. Bilirkişi; taşınmazın gerçek değerini, sınırlarını, fiilî kullanım durumunu ve tapu kaydının doğruluğunu raporlar. İmza veya belge incelemesi gereken davalarda grafolog veya adli belge uzmanı bilirkişi atanabilir.

Tapu iptal ve tescil davalarında mahkeme harçları Harçlar Kanunu kapsamında belirlenmektedir. Dava değeri taşınmazın rayiç bedeline göre hesaplandığından harç tutarı önemli miktarlara ulaşabilmektedir. Detaylı bilgi için bir avukata danışmanızı öneririz.

Avukatlık ücretleri ise bulunduğunuz şehrin barosunun tarifesine göre şekillenmektedir. Bu tarife her yıl güncellenmekte olup en sağlıklı bilgiyi bir avukattan alırsınız.